การซื้อขายบ้าน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ในการขายบ้านสักหลังให้ได้กำไรจากการขายนั้น การตั้งราคาขายให้สูงกว่าราคาที่ซื้อมาไม่ได้เป็นหลักประกันว่าการขายนั้นจะทำให้ผู้ขายได้กำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าหากเป็นการตั้งราคาโดยไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการขายบ้าน รวมถึงภาษีขายบ้าน ทำให้แทนที่จะขายได้กำไรอาจกลายเป็นขาดทุนหรือเสมอตัวได้ ลองมาเรียนรู้ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านกัน จะได้ตั้งราคาขายให้ได้กำไรแบบชัวร์ ๆ

การซื้อขายบ้าน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านมีอะไรบ้าง

หากผู้ ขายบ้าน ตั้งราคาขายโดยไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจาก การขายบ้าน รวมถึงภาษีขายบ้าน ทำให้แทนที่จะขายได้กำไรอาจกลายเป็นขาดทุนหรือเสมอตัวได้ เพราะในการขายบ้านนั้น จะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง 4 รายการด้วยกัน ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในแต่ละรายการนั้นจะมีรายละเอียด และเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านมีอะไรบ้าง

ในการขายบ้านนั้น เมื่อพิจารณาเฉพาะฝ่ายของผู้ขายนั้น จะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง 4 รายการด้วยกัน ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในแต่ละรายการนั้นจะมีรายละเอียด และเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียม 2%
   ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีค่าธรรมเนียมในการ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในอัตรา 2% จากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งระยะเวลาที่ถือครอง กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หรือการมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ เป็นเงื่อนไขในการยกเว้นค่าธรรมเนียมนี้ แต่ส่วนใหญ่แล้วจะมีการแบ่งค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนโอนนี้ออกเท่า ๆ กัน โดยให้ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้เท่า ๆ กันฝ่ายละ 1%
2. ค่าอากร 0.5%
   สำหรับผู้ขายที่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ นั้นเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีเป็นต้นไป ในขั้นตอนการจดทะเบียนโอน ก็ยังมีค่าใช้จ่ายอีกรายการหนึ่ง ที่เรียกว่าค่าอากรสแตมป์ ซึ่งจะคำนวณค่าอากรในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด (ราคาซื้อขายจริง) โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาคิด ซึ่งถ้าหากผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในเวลาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี จะไม่ต้องเสียค่าอากร แต่จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
   ในกรณีที่ผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือ ราคาตลาดโดยเลือกราคา ที่สูงกว่ามาคำนวณภาษี ธุรกิจเฉพาะที่จะต้องชำระ แต่ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการจะขายนั้นเป็น การได้มาจากมรดกตกทอดนั้น ก็จะได้รับการยกเว้นการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
   รายได้ที่ผู้ขายได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ออกไปนั้นจะถือเป็นรายได้ ของผู้ขายซึ่งจะต้องนำมา เข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษีเงินได้ ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ก็จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในอัตราภาษีของบุคคลธรรมดา

ในส่วนนี้จะนำระยะเวลาที่ถือครองกรรมสิทธิ์ เข้ามาพิจารณาด้วย โดยการถือครองในระยะเวลาที่นานกว่าจะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ในอัตราที่สูงกว่า ทำให้เหลือเงินได้ในส่วนที่ นำไปคำนวณเป็นภาษีที่จะต้องหัก ณ ที่จ่ายในอัตราที่น้อยลง ดังแสดงในตารางด้านล่าง

ทั้งนี้ จำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์นั้น จะนับตามปีบัญชี โดยช่วงเวลาหนึ่งปีหมายถึงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน ดังนั้น การซื้อขายภายในปีเดียวกัน นั้นจะนับเป็นการถือครอง 1 ปี และการถือครองข้ามปีแบบไม่เต็มปี เช่น ถือครองตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2561 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2562 จะนับเป็นเวลา 2 ปี โครงการวิลล่า

ขายบ้านอย่างไรให้ได้กำไร

จากค่าใช้จ่ายรายการต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเราได้รวบรวมมานำเสนอกันข้างต้น ผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรให้ความสำคัญกับการตั้งราคาให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านี้เอาไว้ เพื่อที่ว่าเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์แล้วจะยังได้กำไรจากการขายหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดอีกด้วย ดังตัวอย่างต่อไปนี้

ตัวอย่าง ซื้อคอนโดมาในราคา 2.6 ล้านบาท อยู่อาศัยมา 6 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้าน แล้วต้องการขายคอนโดมิเนียมนี้ในราคา 2.8 ล้านบาท จะเหลือกำไรให้ผู้ขายหรือไม่ อย่างไร กำหนดให้ราคาประเมินของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท

จากข้อมูลในตัวอย่างในการขายคอนโดมิเนียมครั้งนี้จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 1% คิดจากราคาประเมิน 2.2 ล้านบาท (ผู้ซื้อและผู้ขายออกคนละครึ่ง)
2. ค่าอากร 0.5% คิดจากราคาขาย 2.8 ล้านบาท (ใช้ราคาที่สูงกว่าคำนวณ)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ได้รับการยกเว้น (ถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี เสียเฉพาะค่าอากรเท่านั้น)
4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในช่วงอัตราเงินได้พึงประเมิน ณ ช่วงเวลาการถือครอง 6 ปี

สรุปค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายคอนโดมิเนียมได้ดังตารางด้านล่างนี้

จากตัวอย่างแสดงให้เห็นว่า การขายคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาในราคา 2.6 ล้านบาท แล้วขายไปในราคา 2.8 ล้านบาท ทำให้เกิดส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อมา และราคาที่ขายไปถึง 200,000 บาท แต่ในความจริงแล้ว เมื่อหักลบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็เกือบจะกลายเป็นการขายเท่าทุน หรือเหลือกำไรเพียงเล็กน้อยเท่านั้น โดยเมื่อหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ขายจะได้กำไรเพียง 81,998 บาทเท่านั้น

การที่ผู้ขายประเมินค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น จากการขายอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า จะช่วยให้ผู้ขายสามารถ กำหนดราคาขายที่เหมาะสมได้ โดยเหลือส่วนต่างระหว่างราคา ที่ซื้อมาและราคาที่ขาย ไปเอาไว้อย่างเหมาะสม และเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในการขาย ท้ายที่สุดแล้วจะทำให้ผู้ขายได้รับกำไรจากการขาย อสังหาริมทรัพย์นั้นหลัง จากที่หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว

ซื้อบ้าน 5 รายจ่ายที่ต้องใช้เงินสด

1.ค่าโอนบ้าน
ก่อนที่เราจะซื้อบ้าน เราต้องทราบก่อนว่าในการซื้อบ้านจะมีค่าโอนบ้านที่จะต้องจ่ายด้วยเงินสด ฉะนั้นเราจะต้องกันเงินส่วนนี้เอาไว้ ซึ่งในเตรียมตัวก่อนซื้อบ้านนั้น หลายคนอาจจะคิดว่าโครงการบ้านหลายๆ โครงการต่างออกโปรโมชันที่มีข้อเสนออย่างฟรีค่าโอน ค่าอากร และค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่การเตรียมพร้อมเรื่องเงินเอาไว้ก็ไม่เสียหาย จะได้สร้างความอุ่นใจด้วย

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายแก่กรมที่ดิน เมื่อต้องการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน อันได้แก่

• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนเงินกู้ทั้งหมด)
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย
• ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ซื้อ และผู้ขายควรทำข้อตกลงกันตั้งแต่ตอนตกลงซื้อขาย เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาในภายหลัง ซึ่งเงินในส่วนนี้ต้องเตรียมเป็นเงินสด แต่หากเราไม่ได้วางแผนเพื่อ เตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน ณ ช่วงเวลานั้นเราหมุนเงินไม่ทัน เงินสดไม่พอจ่าย สินเชื่อส่วนบุคคลก็เป็น อีกทางเลือกหนึ่งที่สามารถเลือกกู้ได้

โดยเฉพาะตอนนี้ เราสามารถกู้ได้สบาย ๆ โดยไม่ต้องไปถึงธนาคาร อย่างเช่น สินเชื่อส่วนบุคคล Krungsri iFIN เป็นสินเชื่อเงินกู้ออนไลน์ เพียงแค่มีแอพพลิเคชั่น KMA ก็สามารถยื่นเรื่องกู้ได้ผ่านมือถือ สะดวกสบาย ขั้นตอนไม่เยอะ

2.ค่าจองและค่าส่วนกลาง
ค่าจองและค่าส่วนกลาง เป็นหนึ่งในเช็กลิสต์ของรายการเตรียมตัวก่อนซื้อบ้านที่เราต้องจดไว้ เนื่องจากบ้านหรือคอนโดบางโครงการจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า บางที่จะเรียกเก็บประมาณ 1 ปี ซึ่งนับเป็นจำนวนเงินหลักหมื่น หากไม่เตรียมการไว้จะขาดสภาพคล่องแน่นอนครับ เราจึงต้องเช็กค่าใช้จ่ายส่วนนี้กับทางโครงการก่อน และเก็บออมเงินก่อนตัดสินใจซื้อ

3.ค่าตกแต่งบ้าน
เชื่อว่าในการเตรียมตัวก่อนซื้อบ้านของหลายคนจะต้องมีการตกแต่ง และต่อเติมบ้านให้เหมาะกับการอยู่อาศัยของเราอยู่ดี เราจึงควรเตรียมเงินสดสำรองส่วนนี้ไว้ ในระหว่างที่โครงการกำลังสร้าง เราอาจจะใช้เวลาช่วงนี้ เก็บเงินเพิ่มเติมเพื่อรอแต่งบ้านก่อนจะย้ายเข้า

4.ค่าประกันอัคคีภัย ค่าประกันภัยพิบัติ
ค่าประกันอัคคีภัย เป็นประกันที่คุ้มครองความปลอดภัยของตัวบ้าน ในกรณีเกิดไฟฟ้าลัดวงจร แก๊สรั่ว ไฟไหม้ ซึ่งเป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับว่าต้องทำครับ โดยยอดจะอยู่ที่ 0.1% ของราคาบ้าน
นอกจากนี้เมื่อเราเตรียมตัวที่จะซื้อบ้าน เราควรพิจารณาประกันภัยพิบัติไว้เป็นทางเลือกเสริม เพราะแม้ไม่ได้บังคับให้ทำ แต่อาจจะช่วยผ่อนหนักให้เป็นเบา ในกรณีที่เกิดอุทกภัย แผ่นดินไหว เป็นต้น โดยประกันส่วนนี้จะจ่ายค่าสินไหมชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นกับบ้านของเรา

5.ค่าประกันสินเชื่อบ้าน หรือประกันคุ้มครองหลักทรัพย์
ประกันสินเชื่อบ้าน หรือประกันคุ้มครองหลักทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งประกันที่เราต้องพิจารณาในช่วงเตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน ซึ่งจะคุ้มครองในกรณีผู้กู้เสียชีวิตหรือไม่สามารถชำระค่างวดบ้านต่อได้ วงเงินส่วนนี้จะคุ้มครองวงเงินที่บริษัทประกันจะชดใช้แก่ธนาคาร ไม่ตกเป็นภาระของคนในครอบครัวประกันตัวนี้จะถูกนำเสนอพร้อมกับการทำสินเชื่อบ้าน

โดยไม่บังคับว่าต้องทำ แต่อาจถูกนำเสนอในรูปแบบที่ว่าหากทำประกันตัวนี้จะลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ซึ่งยอดค่าทำประกันค่อนข้างสูง บางคนอาจมองว่าไม่จำเป็น แต่หากผู้กู้เป็นหัวหน้าครอบครัวก็ควรพิจารณาทำไว้